UND WAS STEHT WO?
Kapitalanlage Immobilie
Degressive AfA: Steuervorteile beim Neubau clever nutzen
Die degressive AfA ist für Kapitalanleger, die in Neubauwohnungen investieren, ein attraktives Werkzeug zur Steueroptimierung. Insbesondere in den ersten Jahren lassen sich mit diesem Abschreibungsmodell hohe steuerliche Entlastungen erzielen.
In diesem Beitrag erfahren Sie, was die degressive AfA genau ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen – und worauf Sie als Käufer einer Neubauimmobilie besonders achten sollten.
Was ist die degressive AfA?
„AfA“ steht für Absetzung für Abnutzung – gemeint ist die steuerliche Abschreibung von Gebäudewerten. Seit 2023 gibt es für neue Mietwohngebäude wieder zwei Modelle:
- Linear: 3 % vom ursprünglichen Gebäudewert – jedes Jahr gleich hoch. Gilt für neue Mietwohngebäude, deren Fertigstellung nach dem 31.12.2022 erfolgte.
- Degressiv: 5 % vom jeweils verbleibenden Restwert – jährlich sinkend. Höhere Abschreibung in den ersten Jahren für neue Wohngebäude.
Für beide gilt: Im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung ist die Abschreibung zeitanteilig zu berechnen, also nur für die Monate, in denen das Objekt genutzt oder zur Vermietung bereitgestellt wurde.
Voraussetzungen im Überblick
Damit die degressive AfA angewendet werden kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:
Anwendungszeitraum
Die Immobilie muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029:
- gekauft worden sein (Anschaffungsfall) – entscheidend ist der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums im Jahr der Fertigstellung
- oder sich im Bau befinden (Herstellungsfall) – hier ist das Datum der Baubeginnsanzeige ausschlaggebend
Objektart
- Herstellungsfall: Neubau durch den Investor selbst
- Anschaffungsfall: Kauf vom Bauträger
Für die degressive AfA gelten keine energetischen Anforderungen oder Baukostenobergrenzen.
Nutzung
- Zulässig: Wohnraumvermietung - keine Eigennutzung!
Kombination mit Sonder-AfA nach § 7b EStG
Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung kombiniert werden, wenn alle gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Effizienzhaus 40 mit QNG-Zertifikat, Wohnfläche, Vermietung etc.).
Die Sonderabschreibung muss unter bestimmten Bedingungen Rückgängig gemacht werden: z.B. keine 10 jährige Vermietung zu Wohnzwecken, steuerfreier Verkauf, Baukostenobergrenze innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung/Herstellung überstiegen.
Hinweis: Bei Bauträgerobjekten ist das aufgrund der Kombination der Voraussetzungen nur selten möglich. Lassen Sie sich hierzu unbedingt steuerlich beraten.
Strategievorteil für Kapitalanleger
1. Mehr Liquidität in der Anfangsphase
Dank der erhöhten Abschreibung zu Beginn reduziert sich die Steuerlast spürbar – das verbessert den Cashflow und schafft mehr verfügbares Eigenkapital für weitere Investitionen oder zur Bildung von Liquiditätsreserven, insbesondere in der oft kapitalintensiven Anfangsphase einer Immobilieninvestition.
2. Wechseloption zur linearen AfA
Ein einmaliger Wechsel zur linearen Abschreibung (3 %) ist erlaubt – sinnvoll, sobald diese höhere Beträge ergibt als die degressive Methode.
3. Steuerfreie Veräußerung möglich
Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG ermöglicht einen steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren. Das ist kein Bestandteil der AfA, kann aber gemeinsam mit der Abschreibung ein besonders attraktives Modell für Kapitalanleger ergeben.
Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, nicht der Anteil für Grund und Boden
Für die steuerliche Abschreibung im Rahmen der degressiven AfA gilt: Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil – nicht jedoch der Wert von Grund und Boden. Der Grundstückswert ist grundsätzlich nicht abschreibbar, da Grundstücke nicht abnutzbar sind.
In der Praxis verwendet das Finanzamt zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises häufig die sogenannte „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des Bundesministeriums der Finanzen (BMF). Diese Berechnungsmethode basiert stark auf Bodenrichtwerten und führt daher oft zu einem relativ niedrigen Gebäudeanteil.
Eigene, marktgerechte Aufteilung möglich
Wichtig zu wissen:„Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) ist nicht rechtsverbindlich. Käufer dürfen eine eigene, marktgerechte Aufteilung vorlegen – zum Beispiel durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch eine fundierte Aufstellung über Bau- und Grundstücksanteile. Das Finanzamt muss diese akzeptieren, wenn sie besser begründet ist als die BMF-Methode.
Auch wenn im notariellen Kaufvertrag bereits eine Aufteilung genannt wird, ist das Finanzamt nicht verpflichtet, diese zu übernehmen. Im Zweifelsfall trägt der Steuerpflichtige die Beweislast für die Richtigkeit der Angaben.
Empfohlen wird deshalb unbedingt die Einbindung einer steuerlichen Beratung, um eine realistische und rechtssichere Kaufpreisaufteilung zu erreichen – und so den maximalen AfA-Effekt zu sichern.
Praktische Umsetzung
Einkommensteuererklärung
Die degressive AfA wird nicht separat beantragt, sondern in der Einkommensteuererklärung des Jahres angegeben, in dem sie erstmals gelten soll.
Nachweispflicht
Kauf- oder Baukosten müssen mit Unterlagen belegt werden (Verträge, Rechnungen, Überweisungen). Diese müssen auf Anforderung dem Finanzamt vorgelegt werden können.
Keine Rückkehr zur degressiven AfA
Ein Wechsel zur linearen Methode ist möglich – ein erneuter Rückwechsel in die degressive AfA jedoch ausgeschlossen.
Fazit: Jetzt steuerlich klug handeln
Die degressive AfA bietet echte Vorteile für Kapitalanleger – insbesondere in Kombination mit einem durchdachten Finanzierungskonzept und langfristigem Anlagehorizont.
Für eine vorteilhafte und rechtssichere Umsetzung sollten Sie die Kaufpreisaufteilung sowie die Abschreibungswahl stets individuell steuerlich prüfen lassen.
Sabrina Cittadini
Immobilienfachwirtin (IHK) und Beraterin Neubauimmobilien
Rechtlicher Hinweis
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Eine Haftung ist ausgeschlossen. Steuerliche Folgen hängen immer von den persönlichen Voraussetzungen ab – bitte ziehen Sie vor einer Investitionsentscheidung daher unbedingt eine steuerliche oder rechtliche Beratung hinzu. Dieser Artikel basiert auf der aktuellen Gesetzeslage (Stand: 22.07.2025), Verwaltungsauffassung und den derzeitigen Rahmenbedingungen.
