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Hohe Abschreibung für den Neubau: Der Bundesrat hat im März 2024 einem Kompromiss des Vermittlungsausschusses zum Wachstumschancengesetz zugestimmt. Dieser sieht die Einführung der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) vor. Für Investoren im deutschen Wohnungsbau markiert die Neuregelung einen Wendepunkt.
Degressive Afa - Ein Überblick für Kapitalanleger:
- Die Regelung gilt ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
- Im ersten Jahr können 5 Prozent der Investitionskosten abgeschrieben werden.
- In den folgenden Jahren wird die 5-Prozent-Abschreibung auf den Restwert angewendet.
- Die Regelung sieht keine Baukostenobergrenzen vor.
- Es kann ab einem Effizienzstandard 55 gebaut werden.
- Die Abschreibung gilt rückwirkend für alle Bauprojekte mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.
Ideale Investitionsstrategie nutzen
Die Erhöhung der linearen AfA von zwei Prozent auf drei Prozent und eine Sonder-AfA für besonders klimafreundlichen Neubau sind bereits zwei steuerliche Maßnahmen. Die degressive AfA ist ein weiterer Baustein und bildet nun den tatsächlichen Wertverzehr von Wohngebäuden besser ab.
Wechsel zur linearen AfA möglich
In den ersten Jahren ist die degressive Abschreibung zunächst deutlich höher als bei der linearen AfA. Unterschreitet der degressive Abschreibungsbetrag erstmals den linearen AfA-Satz, sollte zur linearen AfA gewechselt werden. Diese Flexibilität ermöglicht Investoren eine beschleunigte Refinanzierung durch höhere Anfangsabschreibungen.
Degressive AfA - Beispielrechnung
- Bei 400.000 Euro Investitionskosten kann der Investor
- im ersten Jahr 20.000 Euro (5 Prozent von 400.000 Euro) steuerlich abschreiben,
- im zweiten Jahr sind dann 19.000 Euro abschreibungsfähig (400.000 Euro abzüglich der 20.000 Euro vom ersten Jahr = 380.000 Euro Restwert).
- Innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung/Erwerb der Immobilie kann der Investor so rund 106.000 Euro steuerlich geltend machen, d.h. auf diesen Betrag müssen keine Steuern entrichtet werden.
Anreiz für den Neubau
Die Regelung gilt ausschließlich für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen. Dies setzt einen klaren Anreiz für den Neubau und den Erwerb von Neubauten, was nicht nur die Bauwirtschaft belebt, sondern auch dem allgemeinen Wohnungsmangel entgegenwirkt.
Keine Baukostenobergrenzen
Ein weiterer entscheidender Vorteil für Investoren ist, dass die degressive AfA keine Baukostenobergrenzen vorsieht. Dies eröffnet die Möglichkeit, in hochwertige und energieeffiziente Projekte zu investieren, ohne dabei steuerliche Vorteile zu verlieren.
6-Jahres Zeitraum beachten
Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen.
Entscheidend ist der angezeigte Baubeginn
Erstmals ist nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA, sondern der angezeigte Baubeginn. So will die Bundesregierung auch die Umsetzung von Projekten anreizen, die zwar schon geplant, aber aus unterschiedlichen Gründen – z. B. Probleme bei der Finanzierung – noch nicht begonnen wurden. Damit soll auch der Bauüberhang von mehr als 800.000 genehmigten Wohnungen abgebaut werden.
Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Kombination mit der Sonderabschreibung
Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Begünstigt werden dabei Neubauten, mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG, die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² einhalten.
Verbesserte Bedingungen
Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz nochmal verbessert: Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro m² auf 5.200 Euro pro m² und die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten von 2.500 Euro pro m² auf 4.000 Euro pro m² erhöht.
Alle Angaben in diesem Beitrag ohne Gewähr. Für Ihre individuelle Investitionsstrategie konsultieren SIe bitte Ihren Steuerberater.
Quelle: www.bmwsb.bund.de
Stand 28. März 2024
