„UNSERE GESCHICHTE SPIEGELT SICH IM GEBÄUDE WIDER.“
Sollte man 2024 Immobilien kaufen? Wie entwickeln sich Zinsen und Immobilienpreise? Vorstandsvorsitzender Martin Heyn und Vertriebsexpertin Brigitte Wagner-Celikkaya sprechen im Interview über die aktuellen Herausforderungen, Chancen und Perspektiven in der Immobilienwirtschaft.
Die Lage der gesamten Bau- und Projektentwicklerbranche ist angespannt, in der Region sind erste Projektentwickler bekanntermaßen bereits in die Pleite gerutscht. Immobilieninteressenten sind verunsichert. Wie erlebt die SCHULTHEISS Wohnbau AG die derzeitige Situation?
Martin Heyn: Natürlich haben auch wir einen Gang zurückschalten müssen. Über viele Jahre hinweg waren wir auf der Autobahn unterwegs, mit einer Richtgeschwindigkeit von 130 km/h, und finden uns seit 2023 in einer geschlossenen Ortschaft wieder, wo wir uns mit 50 km/h fortbewegen. Das erfordert definitiv ein Umdenken. Der Zinsanstieg ist hierbei ein entscheidender Faktor, und es wird wohl eine Weile dauern, bis wir hier eine spürbare Veränderung sehen. Dennoch, was unser Unternehmen betrifft — wir haben aktuell 130 Wohneinheiten im Bau, und wir verkaufen diese auch weiterhin. Erfreulicherweise konnten wir seit dem letzten Quartal 2023 wieder eine deutliche Zunahme an Interessentenanfragen verzeichnen.
In den Medien ist seit 2023 von der großen Wohnbaukrise die Rede. Die sogenannten Immobilienweisen rechnen auch für das Jahr 2024 mit einem weiteren Rückgang beim Wohnungsneubau. In welcher Rolle sehen Sie sich da als mittelständischer Bauträger?
Martin Heyn: Es gibt wenig schönzureden. Das Vorhaben der Bundesregierung, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, davon 100.000 öffentlich geförderte, ist in den vergangenen zwei Jahren deutlich verpasst worden. Die Feststellung ist in diesem Sinne also korrekt – wir steuern auf eine Wohnungskrise zu. Als SCHULTHEISS Wohnbau AG sind wir in diesem Kontext nur ein kleiner Akteur und können lediglich einen bescheidenen Beitrag leisten. Aber dennoch gilt: Wenn wir Neubauwohnungen an Kunden verkaufen, wird in der Regel auch eine Wohnung oder ein Haus frei, was letztlich zu einem Netto-Zuwachs führt.
Sahen Sie sich in der Vergangenheit schon einmal einer vergleichbaren Situation gegenüber?
Martin Heyn: Ich kann mich an keine derart drastische Marktreaktion erinnern. Ein gewisses Auf und Ab gehört in der Wohnungsbau- und Bauwirtschaft natürlich dazu, wie in vielen anderen Branchen auch.
Frau Wagner-Celikkaya, viele Wohnungsunternehmen legen ihre Baupläne derzeit auf Eis. Welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die Bevölkerung und den Immobilienmarkt?
Brigitte Wagner-Celikkaya: Aktuell ist es so, dass die steigenden Bau- und Finanzierungskosten dazu führen, dass viele Projekte storniert werden — mit sichtbaren Folgen für den Wohnungsmarkt. Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW) hat es konkret beziffert — bis 2025 könnten in Deutschland im schlechtesten Fall 900.000 bis eine Million Wohnungen fehlen. Hinzu kommt das äußerst brisante Thema des altersgerechten Wohnens. In Deutschland fehlen laut einer Studie 2,2 Millionen altersgerechte Wohnungen. Demnach ist nur jede vierte von Senioren bewohnte Wohnung gänzlich frei von Schwellen oder Bodenunebenheiten. Auch hier spielt der Neubau eine entscheidende Rolle, da dabei naturgemäß die Abwesenheit von Barrieren schon gegeben ist. Zusammenfassend lässt sich also feststellen, dass wir in Konsequenz auf einen eklatanten Mangel an Wohnungen zusteuern, insbesondere an barrierearmen und altersgerechten Wohnungen. Und da der Mietmarkt grundsätzlich nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage funktioniert, wird die Wohnungsknappheit mit großer Sicherheit dazu führen, dass die Mieten steigen.
Deutschlandweit ist der Verkauf von Eigentumswohnungen und Häusern ins Stocken geraten. Potenzielle Käufer sind vorsichtig geworden, sie warten auf bessere Zeiten. Wie wird sich die Situation aus Ihrer Perspektive entwickeln? Werden die Preise im Neubau sinken?
Brigitte Wagner-Celikkaya: Im Gegensatz zu Bestandsobjekten gab es bei Neubauten so gut wie keine Preiskorrektur. Vielmehr stoppen Bauunternehmen an vielen Orten den Neubau, da die Baukosten einfach zu hoch sind, was den Druck, wie bereits erwähnt, weiter verschärft. Man könnte argumentieren, dass es möglicherweise günstiger gewesen wäre, 2021 eine Immobilie zu erwerben, als die Zinsen noch niedriger waren. Aber wenn wir in die Zukunft blicken, lassen sich nach wie vor positive Tendenzen für den Immobilienmarkt erkennen, sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer. Ein bekanntes Beispiel ist die Binnenwanderung zwischen Stadt und Land. Die Phasen der Urbanisierung führen dazu, dass gerade in Ballungsgebieten aufgrund der stagnierenden Bautätigkeit die Immobilienknappheit weiter zunimmt. Aber dieser Mangel bedeutet auch eine mögliche Wertsteigerung für bereits bestehende Immobilien. Ein weiterer Aspekt, der in Sachen Preisentwicklung noch berücksichtigt werden sollte: Für das laufende Jahr 2024 wird ein Anstieg der Baukosten im Wohnungsbau von 2,5 Prozent erwartet — die Preise im Neubau könnten vor diesem Hintergrund sogar wieder steigen.
Für das laufende Jahr 2024 wird ein Anstieg der Baukosten im Wohnungsbau von 2,5 Prozent erwartet — die Preise im Neubau könnten vor diesem Hintergrund sogar wieder steigen.
Demgegenüber stehen die Gebrauchtimmobilien. Diese sind deutlich günstiger geworden. Was sind dann die Argumente für den Neubau?
Brigitte Wagner-Celikkaya: Bei der Entscheidung zwischen Alt und Neu, also zwischen Neubau und Bestand, sollten sich alle potenziellen Käuferinnen und Käufer gründlich mit den Sanierungspflichten von Bestandsimmobilien auseinandersetzen, insbesondere im Hinblick auf die Energieeffizienz – ein entscheidendes Kaufkriterium heutzutage. In Neubauten sind beispielsweise Wärmepumpen schon fast Standard, und auch wenn sich der Bestand umrüsten lässt: Wärmepumpen in Bestandsimmobilien erreichen nicht dieselben Effizienzzahlen wie im Neubau. Neubauten mögen zwar in der Regel teurer sein als gebrauchte Immobilien, aber dank ihrer Bauweise sind die laufenden Kosten wesentlich niedriger. Und man muss für lange Zeit nicht mit größeren Modernisierungen rechnen. Die Politik unterstützt ebenfalls den energieeffizienten Neubau im Rahmen der Klimaschutzziele, beispielsweise durch verstärkte Förderungen und steuerliche Abschreibungen. Hinzu kommt, dass der Kauf einer Neubauimmobilie immer auch eine emotionale Entscheidung ist. Wenn Sie Ihr neues Zuhause, sei es ein Haus oder eine Wohnung, nach Ihren Vorstellungen planen und gestalten können, bedeutet das vor allem eine höhere Lebensqualität. Sie schaffen einen Rückzugsort, an dem Sie leben und arbeiten können, sich wohlfühlen, während Sie gleichzeitig Ihren Kindern eine lebenswerte Umgebung bieten. Sie schaffen eine Basis für Ihre Familie – eine Art Zuflucht, die in manchen Zeiten von großer Bedeutung sein und die Ihnen niemand nehmen kann. Und die natürlich auch Erbmasse ist. Wenn wir an altersgerechtes Bauen denken, ermöglicht Ihnen der Neubau ein Zuhause, in dem Sie auch im Alter unbeschwert leben können.
Inflation, hohe Zinsen — viele Menschen trauen sich die ersehnte Wohnung oder das eigene Haus schlicht und ergreifend finanziell nicht zu. Was spricht dafür, jetzt trotzdem oder gerade jetzt den Schritt zum Eigentum zu wagen und was ist dabei zu beachten?
Martin Heyn: Es könnte sich lohnen, kurz den Zusammenhang zwischen hohen Zinsen und Inflation zu betrachten. Die Zinssteigerung zielt darauf ab, die Inflation zu bremsen. Das bedeutet: Sobald die wirtschaftspolitische Kontrolle über die Inflation wiederhergestellt ist und innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen liegt, könnten die Zinsen wieder sinken. Soll heißen, dass jemand, der heute ein Neubauprojekt finanziert, eher eine mittelfristige Zinsbindung wählen und sich nicht zu langfristig festlegen sollte, um später möglicherweise von niedrigeren Zinsen bei einer Vertragsverlängerung zu profitieren. Auch ist wichtig zu beachten, dass wir bereits einen spürbaren Anstieg der Mieten erleben, zumindest im Vergleich zur Miete beim Erstbezug eines Neubaus. In innerstädtischen Gegenden hier in Nürnberg nähern sich die Kaltmieten bereits 20 Euro pro Quadratmeter an Das kann dazu führen, dass die Finanzierungsraten wieder ins Spiel kommen. Ein weiterer Punkt ist, dass es heutzutage mehr Eigenkapital erfordert, sich gezielt auf den Erwerb einer Immobilie vorzubereiten. Insbesondere im Vergleich zu den Boomjahren, in denen weniger Eigenkapital erforderlich war. Natürlich bauen wir auch darauf, dass die Bundesregierung den Erwerb von Immobilien für Familien und Eigennutzer weiterhin mit gezielten Förderprogrammen unterstützen wird. Dadurch könnte der Immobilienerwerb wieder für eine breitere Masse erschwinglich werden.
Neubauten mögen zwar in der Regel teurer sein als gebrauchte Immobilien, aber dank ihrer Bauweise sind die laufenden Kosten wesentlich niedriger. Und man muss für lange Zeit nicht mit größeren Modernisierungen rechnen.
Käuferinnen und Käufer können für den Immobilienkauf staatliche Fördermittel erhalten. Die alles entscheidende Frage dabei ist — wie finde ich mich im „Förderdschungel“ zurecht? Wo bekommen Interessenten ganz konkret Hilfe bei der Immobilienfinanzierung?
Brigitte Wagner-Celikkaya: Interessierte Käuferinnen und Käufer können sich an alle Kreditinstitute, Förderbanken und unabhängige Finanzvermittler wenden, um Informationen und Unterstützung zu erhalten. Auch die Stadt bietet kostenfreie Beratungsangebote für die Förderungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen an. In Nürnberg beispielsweise gibt es den Stab „Wohnen“ im Wirtschafts- und Wissenschaftsreferat. Als Immobilienberater stehen wir unseren Kundinnen und Kunden natürlich ebenso bei jedem Schritt während dieses Prozesses zur Seite.
Hat sich bei den Förderungen zuletzt etwas verändert oder sogar verbessert?
Brigitte Wagner-Celikkaya: Der Freistaat Bayern und die BayernLabo unterstützen Privatpersonen, insbesondere Familien mit mittleren Einkommen, mit zinsverbilligten Darlehen und Zuschüssen aus dem bayerischen Wohnungsbauprogramm, wenn sie eine Immobilie bauen oder kaufen möchten. Ende 2023 wurden die Höchstgrenzen für das Haushaltseinkommen um etwa 25 Prozent angehoben, sodass nun fast 60 Prozent der bayerischen Bevölkerung von dieser Förderung profitieren könnten. Auch die KfW-Förderung wurde angepasst: Seit Oktober 2023 gelten deutlich verbesserte Zinskonditionen, zudem wurden Einkommensgrenze und Kreditbeträge erhöht. Das Programm „Wohneigentum für Familien“ (WEF) ist der Nachfolger des Ende 2022 ausgelaufenen Baukindergeldes. Für Haushalte mit einem höheren zu versteuernden Jahreseinkommen als 90.000 Euro, die möglicherweise keine minderjährigen Kinder haben, bereits Immobilien besitzen oder aus reinen Wertanlagegründen kaufen möchten, gibt es keine Antragsberechtigung für das WEF-Programm. Allerdings könnten sie beispielsweise eine Förderung aus dem Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) beantragen, das sich auf den Bau besonders nachhaltiger Gebäude konzentriert. In jedem Fall empfiehlt es sich, eine spezialisierte Beratung in Anspruch zu nehmen, um gegebenenfalls das passende oder neue Förderprogramm mit den besten Konditionen zu finden. Auch für Kapitalanleger eröffnen sich gute Perspektiven, denn sie können vor allem von verschiedenen Abschreibungsmöglichkeiten und Steuervorteilen profitieren. Stimmen Ausstattung und Lage, bieten Immobilien als Geldanlage unverändert gute Aussichten auf Wertzuwachs.
Der viel gehörte Satz „Früher war alles besser“ — stimmt dieser objektiv betrachtet? Gab es früher tatsächlich mehr Möglichkeiten, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen?
Martin Heyn: Das ist tatsächlich eine interessante Frage, denn der sogenannte Erschwinglichkeitsindex zeigt, dass es beispielsweise in den 80er-Jahren finanziell schwieriger war, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Der Erschwinglichkeitsindex misst die günstige Relation von Wohnimmobilien zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Die OECD berechnet diesen Index, indem sie die nominalen Hauspreise ins Verhältnis zum nominal verfügbaren Pro-Kopf-Haushaltsnettoeinkommen setzt. Ein niedrigerer Indexwert steht für höhere Erschwinglichkeit und umgekehrt. Den Indexdaten zufolge ist Wohneigentum heutzutage erschwinglicher als in den 1980er- Jahren. Damals war offenbar die Bereitschaft größer, für den Immobilienerwerb anzusparen und möglicherweise in einem anderen Bereich Verzicht zu üben, um sich voll auf die eigene Immobilie zu konzentrieren. Von dieser Perspektive aus betrachtet sprechen die aktuellen Zahlen definitiv für den Erwerb von Immobilien.
